居屋裝修一覽：預算、工期、限制
抽到居屋、揸住樓書行去空殼單位，最常撞到嘅三個問題離不開：使幾多錢、使幾耐、可以點改間隔。呢篇文由官方交樓標準講起，逐步拆解房委會嘅間隔改動規矩、真實逐呎數套餐價錢、由收樓到入伙嘅時間表，同十條有根有據嘅常見伏位——唔係憑空嘅「聽講」，每一條都會話你知資料嚟源。
如果你已經心大心細緊揀邊個套餐，可以直接跳去預算拆解或者常見問題。如果你間屋係房委會租俾你住嘅公屋（唔係買嘅），你要跟嘅規矩唔同，睇公屋裝修全攻略會啱過呢版。
居屋交樓標準：清水房實際有啲乜
居屋為節省成本，房委會一手單位一般以「清水樓」交付：單位淨係一間吉屋，地面牆身只得批盪，冇任何飾面（冇地板、冇廚櫃、冇廁所潔具），必須經過大幅裝修先住得人。留意呢個係「房委會」居屋嘅慣例——房協資助出售嘅單位，交樓水平可能較高，實際以你手上嗰份樓書同收樓通知為準，唔好一概而論。
雖然係清水樓，但唔代表由零開始：一手新居屋嘅基本設施（電箱、水喉、鋁窗）一般為新安裝，狀態良好，唔使額外花錢處理呢部分。真正要處理嘅係地台、牆身飾面、廚廁設備同間房——呢啲正正係我哋裝修套餐嘅核心範圍。
收樓驗樓清單
收樓當日建議逐項核對，記錄低問題（相片＋文字），作為日後追討或者保養依據：
- 單位間隔、面積、座向同樓書圖則是否一致
- 牆身、天花有冇明顯裂紋、滲水痕跡
- 地台有冇明顯不平整或者空心（可以用硬幣輕敲試音）
- 全屋窗戶開關是否順暢、有冇玻璃裂紋
- 全屋電掣、電箱標示是否清楚，試燈確認每個位置有電
- 廚房、廁所嘅去水、喉管有冇明顯鏽蝕或者滲漏
- 單位嘅廚廁建造方式——是否組件式預製構件（見下面「間隔改動限制」一節）
- 大門、鎖具、對講機是否正常運作
想要一份可以打印帶去收樓現場嘅清單，WhatsApp 我哋，我哋會直接傳俾你，唔使留電郵等。
居屋間隔改動限制：房協 vs 房委會分別
唔理你間屋係房委會定房協，只要打算拆門、改變間隔、將梗廚改做開放式廚房、更換排水系統、增設閣樓或者平台，都要事先向屋宇署申請並獲得批准。如果改動涉及建築物結構——例如拆除或者改動結構牆、樑、柱——業主仲要委任認可人士同註冊結構工程師評估可行性，向屋宇署呈交建築圖則，批准後先可以由註冊承建商施工。如違規改動，業主要自費進行還原工程，有機會面臨罰款。
要特別留意：部分居屋項目嘅廚房廁所用組件式預製構件建造，唔可以隨便拆牆改動——啟德啟欣苑就曾經因為業主收樓先發現廚廁係預製構件、拆改受限而引發裝修爭議。落實間隔方案之前，強烈建議先向房委會或者有經驗嘅裝修公司查證你嗰座樓嘅廚廁建造方式，唔好單憑樓書想像可以點改。
補地價、白居二對裝修嘅實際影響
未補地價嘅居屋屬於「綠表市場」，主要限制係轉讓、按揭同出租資格——只可以售予綠表持有人及白居二買家，補地價之後先可以喺公開市場自由買賣。就裝修本身而言，暫時搵唔到官方資料話未補地價會額外限制業主嘅裝修工程；但上面講嘅屋宇署間隔改動申請程序，同你補咗地價未係兩回事，一律都要跟。
透過白居二購入單位嘅買家，按 2026 年資料，銀行按揭審批用嘅係「首 40 年 9 成、40 至 50 年 8 成」嘅擔保期计法，最長還款期 30 年，同已補地價嘅私樓按揭準則唔同——呢類按揭保險條款會因應機構政策調整，實際請向銀行查詢。呢個對裝修規劃嘅實際意義係：由審批按揭到放款可能有一段時間差，裝修開工日期同傢俬訂造嘅前置時間，最好留返緩衝，唔好將簽約、放款、開工三件事排得太貼。
居屋裝修預算拆解：逐呎數實價表
唔講含糊區間，逐呎數列價——揾返最接近你單位面積嗰一欄，就係你套餐嘅實際起始價（連工包料，實際以上門度尺後正式報價為準）：
| 實用呎數 | 基本工程套餐 | 優悅裝修套餐 | 星級設計訂製套餐 |
|---|---|---|---|
| 270 呎 | HK$40,480 | HK$129,800 | HK$206,800 |
| 380 呎 | HK$51,480 | HK$162,800 | HK$261,800 |
| 440 呎 | HK$73,480 | HK$184,800 | HK$283,800 |
| 550 呎 | HK$106,480 | HK$228,800 | HK$360,800 |
以上為參考價，實際以上門度尺後嘅正式報價單為準；套餐逐項工程範圍見套餐比較表。
裝修時間表：由收樓到入伙
以一個 480 呎、連全屋訂造傢俬嘅單位為例，全個工程約 75 個工作天；基本工程套餐範圍細好多，日數相應短。付款分 4 期，同工程進度掛鈎：
- 簽妥報價單（40%，訂金喺呢期全數扣除）
- 清拆及水電完成（30%）
- 批盪、地台、傢俬完成（20%）
- 驗收完工後 10 日內（10%）
工程變更、延誤責任、瑕疵處理等詳細條款，見服務條款。
十大常見伏位
以下每一條都標明資料嚟源——官方規定、消委會公開數字、已發表報導，唔係作出嚟嘅「客戶真實故事」：
清水樓唔代表咩都冇
居屋（房委會）一般以清水樓交付，牆身淨係批盪、冇飾面，但部分喉管、電箱、鋁窗已經係新裝——唔使誤會成一定要由喉電做起。房協資助出售單位嘅交樓水平則可能較高，兩者要分開睇。
拆牆、開放式廚房要先過屋宇署
拆門改間隔、將梗廚改開放式、改喉管排水、加閣樓平台，屋宇署要求業主事先申請並獲批准；涉及結構牆、樑、柱嘅改動，仲要委聘認可人士同註冊結構工程師評估、遞交圖則。冇批就做，業主要自費還原，甚至可能被追究合約責任。
預製廚廁未必拆得
有居屋項目（例如啟德啟欣苑）廚房廁所用組件式預製構件建造，收樓先發現唔可以隨便拆牆改動，一度引發裝修爭議。落實間隔方案前，最好先向房委會或者裝修公司確認你嗰座係咪預製廚廁。
報價唔清楚，執漏冇保障
消委會歷年數字顯示，家居裝修投訴調解成功率只有兩成幾，遠低於整體投訴平均六成幾——主因離不開合約條款含糊、執漏同尾數安排冇寫清楚。落訂前一定要拎到逐項列明工程範圍嘅正式報價單，唔好淨係一個總價。
口頭承諾唔算數
裝修公司代購物料、後加項目，最好白紙黑字：邊樣included、邊樣要另外收錢、代購服務費點計，全部落合約先算數。單據要齊，先可以核實有冇多收。
未補地價未必限制到裝修本身
未補地價主要影響轉讓、按揭同出租資格（只可以喺「綠表市場」交易），暫時搵唔到官方資料話未補地價會額外限制業主做裝修——但拆改結構、間隔嘅屋宇署申請程序，同補唔補地價無關，一樣要跟。
白居二買家嘅按揭年期计法唔同
透過白居二購入嘅單位，按 2026 年資料，銀行按揭擔保期同私樓計法唔一樣（首 40 年 9 成、40 至 50 年 8 成，最長還款 30 年）。呢類按揭保險條款會因應機構政策調整，實際請向銀行查詢；規劃裝修預算時，記得留返按揭審批同放款嘅時間差，唔好將裝修開工日訂得太貼。
老化單位嘅隱藏成本
樓齡較大嘅居屋，喉管鏽蝕、石屎剝落呢類老化問題往往要親身上門度尺先發現。負責任嘅做法係度尺當面指出、先出書面報價你確認先施工——如果裝修公司未上門就一口價，反而要小心。
屋苑管理處都有自己套規矩
裝修時間、噪音限制、雜物棄置安排，唔同屋苑管理處往往有額外要求，同屋宇署嘅法定要求係兩回事。開工前記得同時向管理處查詢，避免因為衝撞管理規則而被叫停工程。
圖則同現場有出入
官方樓書圖則反映嘅係原始設計，實際單位可能因為前業主改動、驗樓時嘅微小尺寸誤差而有落差。圖則適合用嚟預先規劃間隔構思，但最終尺寸、喉位一定要以實地度尺為準。
揀裝修公司：套餐 vs 設計公司 vs 判頭
三種做法各有取捨。判頭（俗稱「炒散」自己搵師傅）價錢最彈性，但要自己統籌進度、驗收同追保養，適合本身識裝修或者有時間跟場嘅業主。設計公司可以做到高度個人化嘅方案，但前期設計費同工程總價一般較高，適合對美感要求高、預算充裕嘅業主。裝修套餐（我哋嘅做法）將常見工程範圍分級定價，逐呎數列明起始價，度尺之後確認實際報價——透明度高、統籌責任在裝修公司身上，適合想有清晰預算上限、又唔想事事親力親為嘅業主。
唔理揀邊種做法，落訂前一定要拎到逐項列明工程範圍嘅書面報價單——消委會歷年數字顯示，裝修投訴嘅調解成功率明顯低過整體平均，好大程度上同合約條款含糊有關。
按屋苑搵你嘅居屋
現時 58 個居屋屋苑有平面圖同擺位設計圖可以下載，撳入去可以直接睇返你嗰座樓嘅單位間隔：
按樓宇款式搵間隔
唔記得屋苑名，但知道樓宇款式（例如和諧式、康和式）？31 種常見款式逐款有間隔限制同官方圖則索引：
真實案例
以下係我哋實際完成過嘅居屋單位，附完工實景相：
常見問題
- 居屋一定係清水樓交樓嗎？
- 房委會居屋一般以清水樓交付：牆身只有批盪、冇飾面，但喉管、電箱、鋁窗多數已經係新裝。房協資助出售嘅單位交樓水平可能較高，實際以你手上嘅樓書同收樓通知為準。
- 居屋間隔可以隨便拆改嗎？
- 唔可以。拆門改間隔、將梗廚改開放式、改喉管排水，屋宇署要求業主事先申請並獲批准；涉及結構牆、樑、柱嘅改動，仲要委聘認可人士同註冊結構工程師評估、遞交圖則。
- 點知道我間屋係咪預製廚廁，可唔可以拆改？
- 部分居屋項目嘅廚房廁所用組件式預製構件建造，拆改限制較大（啟德啟欣苑曾因此引發裝修爭議）。落實間隔方案之前，建議先向房委會或者裝修公司查證你嗰座嘅廚廁建造方式。
- 未補地價會唔會限制我裝修？
- 未補地價主要影響轉讓、按揭同出租資格，暫時搵唔到官方資料話會額外限制業主做裝修本身。但拆改結構、間隔嘅屋宇署申請程序，同補唔補地價係兩回事，一樣要跟。
- 透過白居二買嘅居屋，裝修上有咩要留意？
- 白居二本身唔額外限制裝修，但按 2026 年資料，按揭審批年期计法同私樓唔同（首 40 年 9 成、40 至 50 年 8 成，最長還款 30 年，實際條款請向銀行查詢），裝修開工同放款時間要預留返緩衝，唔好訂得太貼。
- 居屋裝修大約要幾多錢？
- 視乎單位呎數同套餐級別，3 個套餐由 HK$40,480 起，至 HK$360,800（550 呎星級設計訂製套餐），詳見下面逐呎數價目表。
- 居屋裝修大約要幾耐？
- 以一個 480 呎、連全屋訂造傢俬嘅單位為例，約 75 個工作天；基本工程套餐範圍細好多，日數相應短。實際時間表以上門度尺後為準。
- 裝修公司話要拆牆，點知係咪合法？
- 任何拆門、改間隔、改喉管、開放式廚房嘅改動，正規做法都要事先向屋宇署申請並取得批准。負責任嘅裝修公司會喺度尺階段講清楚邊啲改動要申請、由邊個負責遞件。
- 居屋裝修可以申請維修津貼嗎？
- 市建局同其他機構嘅家居維修資助計劃，主要針對舊樓維修，是否適用於居屋因應個別計劃嘅資格要求而定。建議直接向相關機構查詢最新申請資格。
- 裝修報價之後會唔會中途加錢？
- 正規做法係報價單逐項列明工程範圍同數量，確認之後先開工；如有增減，要以書面「工程變更單」記錄並雙方簽署。詳見我哋嘅常見問題
- 裝修完工同移交有咩分別？
- 「完工」指報價單項目已安裝完成（可能仍有待處理瑕疵）；「移交日」係交還鎖匙、圖則嘅日子，可以喺完工日或之後。保養期由完工日起計，唔係移交日。
- 邊度可以搵到我間居屋嘅平面圖？
- 現時有 58 個居屋屋苑嘅平面圖同擺位設計圖可以下載，可以按屋苑名或者樓宇款式搜尋。按屋苑瀏覽
仲有其他關於報價、訂金、保養嘅問題？完整常見問題答埋晒。
官方資源
- 香港房屋委員會及房屋署——居屋銷售、白居二、補地價申請
- 屋宇署——住用處所改動及加建工程申請
- 消費者委員會——裝修合約糾紛、投訴查詢
- 機電工程署——電力、氣體裝置安全標準
- 香港房屋協會——房協資助出售房屋計劃